Участок с бассейном генплан

Генеральный план земельного участка

Составление генерального плана земельного участка направлено на решение двух задач:

• Задача №1. Формирование документа, который в обязательном порядке должен пройти основательное согласование с надлежащими органами. Это требуется для того, чтобы владелец надела мог возвести на принадлежащей ему территории капстроения и сделать подвод необходимых инженерных коммуникаций.

Зачастую многие собственники земельных участков уверены в том, что они вольны делать на своей земле все, что им заблагорассудится, но это далеко не так. Органы самоуправления, архитектурный надзор скрупулезно следят за должным исполнением генерального плана заселения земельных участков, за технически правильным выполнением подведения всех коммуникационных сетей, поскольку последние не должны представлять опасность для людей. К примеру, составление плана должно в полной мере отвечать всем установленным противопожарным инструкциям. Так, по действующим нормам проезжая часть на индивидуальном участке должна пролегать от стен проектируемого строения на расстоянии, которое не должно составлять менее пяти метров, а ширина проезжей части – минимум три с половиной метра. Максимальное соблюдение данных нормативов обеспечит свободный проезд спецтехники и проведение спецработ на участке.

• Задача №2. Разработка генплана участка позволит иметь в распоряжении сформированный проект, который разрешит максимально достоверно вычислить правильное распределение на территории участка всех строений: жилого дома, хозяйственных блоков, игровой площадки, бассейна, цветочных клумб, огорода и другое. В том случае, если собственник участка отдаст предпочтение типовому проекту, то все равно желательно учесть особенности своего участка.

Составляющие генплана земельного участка

Генплан участка, разработанный под застройку земельной территории, представляет чертеж масштабом 1:500 и включает целый комплект документов. Это:

• Ситуационный план – схематичное отображение месторасположения конкретного участка земли в составе зоны заселения.
• Опорный план – схематичное отображение действующих на участке построек, коммуникаций и имеющихся деревьев.
• Генплан (главный чертеж) – схематичное изображение участка с обозначение планируемых стройобъектов, зеленных насаждений, пешеходных дорожек, подъездных путей к участку.
• Сводный чертеж инженерных сетей – их прокладка на территории участка с обозначением точек их ввода в стройобъект.
• Схема подготовительных работ инженерного характера по участку и его вертикальной планировки – содержит план объема земляных работ, отметки высоты в различных точках территории.
• Схема использования участка в период проведения стройработ.
• Пояснительная запись и показатели технического и экономического характера, относящиеся к площади земельного участка и его объектам (постройкам, коммуникациям, дорожкам, насаждениям).

Предоставлением образцов плана земельных участков занимаются надлежащие должностные органы. Но как показывает, практика существуют компании, которые выполняют данную работу за умеренную плату – подготовят нужный план участка и завизируют там, где это необходимо сделать.

В ходе разработки генплана специалист максимально точно определяет месторасположения жилого объекта на территории участка. При этом должны быть строго учтены все допустимые противопожарные и санитарные инструкции по отношению к другим находящимся объектам строительства на собственном участке и прилегающих землевладений. Кроме этого, обязательно определяется местоположение элементов инженерных сетей (коллектора теплового насоса, септика, колодца, скважины), вырабатываются рекомендации по проведению инженерно-технических мероприятий (укрепление рельефа, осушение участка). Также создаются рекомендации для привязки таких этапов как выбор решения по созданию фундамента, конструкции здания для оптимальной нагрузки на фундамент строительных материалов, электрификации объекта, отопления, канализационной сети.

Для выполнения проекта генплана надо предоставить:

• топографическую съемку или кадастровый план, что даст полное представление о границах проектируемого участка и его ориентации в пространстве;
• схему, отражающую подсоединение к внешним инженерным сетям (водопровод, проход канализационных труб, электрической линии, газопровода);
• схему, которая воспроизводит расположение наличествующих построек на соседних участках, проложенных дорог и всех подъездных путей прилегающих участков;
• описание всех собственных построек, которые планируется возвести на территории.

Как сделать схему генерального плана участка видео пособие

Источник

Генеральный план земельного участка: образец, где получить

Перед тем, как начать застраивать надел, необходимо распланировать расположение основных объектов – жилого дома, подсобных помещений, территории под сад, огород и т.п. Это проектный документ, являющийся картой будущей застройки территории. Без его правильного составления и утверждения в государственных органах строительные работы на земле запрещены. Основным регулирующим законодательным актом является Градостроительный кодекс РФ.

Что содержит генеральный план застройки земельного участка?

Содержание проекта регламентируется Постановлением Правительства России за номером 87, от 2008 года. За основу берется топографическая карта еще ничем не заполненного надела. Схема включает земельный план, будущие постройки и другие изменения. Документ составляется как на отдельную частную территорию, так и на целый район и даже город.

Обязательные составные части плана-схемы:

• Утвержденный план из Кадастра, с точными размерами территории.
• Особенности рельефа – возвышенности и овраги, если имеются.
• Слои грунта в поперечном разрезе – здесь хорошо видно, насколько плодородна почва, где удобнее производить посадки.
• Будущее и настоящее (если уже есть) расположение водопроводной и канализационной сети, электрических коммуникаций, газопровода, наличие скважины, колодцев и проч.
• Объекты благоустройства (дорожки, искусственные водоемы, деревья, кустарники).
• Расположение построек – коттедж, баня, гараж, беседки, хозпомещения и проч.
• Детали, являющиеся выносными или расположенные в непосредственной близости, включая дорогу, подъездной путь к территории.
• Расположение «красных линий» — отметок, которые не всегда совпадают с реальными границами надела. Площадь, которая отмечается таким образом, предназначается для общего использования (пример – дорога с небольшим отступом справа и слева).

Для чего нужен генплан земельного участка?

Первое, для чего необходима план-схема обустройства надела – это требование государства. Любые работы – строительство, прокладку коммуникаций, посадку деревьев – нельзя начинать, если генплан не готов и не согласован с местным муниципалитетом. Основа – это безопасность, как жильцов-собственников, так и соседей:

• Пожарная – регламентирует расположение жилых и прочих строений, деревьев, ограждений на строго заданных друг от друга расстояниях. Это позволяет уменьшить время и масштаб распространения огня, быстро подъехать пожарной машине к объекту.
• Санитарно-гигиеническая – устанавливает количество метров до ближайшей ЛЭП и других линий коммуникаций, соседних домов, транспортных путей, хозпостроек, где содержатся животные и проч. Цель – охрана здоровья жильцов населенного пункта.

Сюда включается и общее удобство пользованием объектами на частной территории. Поэтому целесообразнее генплан составлять одновременно с проектом жилого коттеджа, чтобы потом не пришлось перестраивать его элементы, получать новые разрешения.

Генплан необходим не только при новых строительных работах, но и для реконструкции уже имеющегося здания.

Основные правила, учитываемые при составлении карты застройки

При формировании плана-схемы учитываются допустимые расстояния между объектами – жилым домом, ограждением, инженерными коммуникациями, соседними домами и проч. Основные правила, которые учитывают специалисты при составлении документа:

• Инженерные коммуникации являются основой для определения места капитальной застройки. Там, где проходят водопровод и другие подземные, надземные магистрали, запрещены строительство жилых домов, посадка высокорастущих деревьев.
• Если рельеф надела неровный, строить дом лучше на возвышенности, т.к. в противном случае он может быть затоплен во время весеннего паводка. Не допускается строительство на слишком крутых склонах без специальных подпорных стенок.
• Отрезок между коттеджем и уличным ограждением не должен быть менее пяти метров. Между соседними участками допускается сокращать расстояние до трех метров.

Как оформить генеральный план участка?

Схему по планировке невозможно оформить без помощи специалистов. Готовит документ Комитет по архитектуре и градостроительству. Для этого сюда необходимо обратиться с документами на землю, которые уже есть на руках, и написать заявку. После обработки заявления специалисты уведомят о выполненной услуге – можно прийти и забрать итоговую документацию. Срок выполнения – до двадцати рабочих дней. Платить за процедуру не нужно – государство выполняет ее для граждан безвозмездно.

Типы планов, которые берутся за основу для формирования генерального проекта территории:

• Межевой – определяет границы земли в графике. Данные по уже застроенной площади и озеленению.
• Кадастровый – подтверждает постановку объекта на учет в ЕГРН, дополняет межевой (является более полным).
• Ситуационный – расположение объекта на общей карте, с указанием более крупных соседних населенных пунктов (областных, районных) – для этого используется снимок со спутника.
• Топографический – документально оформленные исследования геолога, топографа и геодезиста на территории. Схематическое отображение рельефа – самых высоких и низких точек.
• Градостроительный – помимо данных о месте расположения земли содержит информацию об охраняемых зонах, ВРИ, плотности застройки и разрешенной этажности зданий. Является основным при составлении проекта жилого дома.

• Подробное графическое изображение уже проведенных инженерных коммуникаций (если имеются) или разрешение на их подведение.
• Карта расположения соседних объектов и ближайших транспортных путей.
• Схематическое изображение жилого здания (утверждается в архитектурной службе местной администрации).
• Список всех планируемых к возведению построек.

Причины отказа в выдаче генплана

Несмотря на то, что основную работу по планированию выполняют специалисты комитета, заявителю может быть отказано в выполнении услуги. Причины:

• Оформление предоставленных документов не соответствует требованиям законодательства РФ или они недействительны.
• Пакет официальных бумаг неполный.
• Обратившееся лицо не является собственником на землю, либо иная недостоверная информация.
• При подаче заявления через сайт неверно заполнены его поля.
• Поданные в электронном виде копии имеют очень низкое качество (нечитаемые).
• На территории имеются самовольно возведенные постройки.
• Имеется противоречие между решением муниципалитета о делении территорий и расположением надела.

Если получен отказ, рекомендуется исправить обнаруженные ошибки, получить актуальные документы и подать собранный пакет повторно. Другой вариант – обжаловать решение государственного органа. Аналогично можно поступить, если выдача генплана задерживается без уважительных причин.

Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией!

Источник

Заказать генплан поселка недорого!

Строительство поселка (ДНП, СНТ, ОНТ), турбазы или склада начинается с разработки планировочной концепции (схемы генплана, плана межевания территории): разбивка на участки, земли общего пользования, улицы и проезды, размещение пятен застройки жилых домов, объектов социально-бытовой и инженерной инфраструктуры. Исходными документами для разработки генплана являются:

• топосъемка участка (заказывается у геодезистов), при ее отсутствии расширенный кадастровый паспорт участка;
• техническое задание на разработку генерального плана (опросник высылается на почту).

Состав буклета чертежей:

• Краткая пояснительная записка
• Ситуационный план
• Генплан участка: схема архитектурно-планировочной организации территории
• Транспортная схема
• Зонирование территории
• Схема благоустройства
• Технико-экономические показатели объекта и экспликация
• Сводный план инженерных сетей (не входит в базовую стоимость)
• Поперечный профиль дороги (не входит в базовую стоимость)
• 3d-визуализация: вид сверху, 3-4 ракурса (не входит в базовую стоимость)

Сколько стоит генплан поселка или туробъекта?

Мы предлагаем на выбор три ценовых категории разработки генплана коттеджного, дачного поселка, объектов туристического или промышленного назначения (турбазы, экофермы, кемпинга, промзоны, склада).

1. Пакет «Экспресс-концепция»: один вариант эскиза планировочного решения и внесение правок по желанию заказчика.

Это самый бюджетный вариант, он позволяет заказать генплан дешево и нацелен на разработку простой, наиболее практичной, утилитарной планировки участка с максимальным выходом полезных площадей.

Подходит для объектов эконом- и комфорт-классов, а также для бизнес-планов и финмоделей.

Стоимость работ (базовая цена):

• Для объектов до 10 га = 45 000 руб.
• Для объектов от 11 до 40 га = от 50 000 до 90 000 руб.
• Для объектов от 41 до 100 га = от 86 000 до 140 000 руб.
• Для объектов свыше 100 га = от 145 000 руб.

Срок исполнения — 5-10 дней

2. Пакет «Стандарт»: 2-3 варианта (или подварианта) планировочных решений, разрабатываемых последовательно после обсуждения с заказчиком каждого из них. Внесение правок в выбранный вариант.

Данный вариант нацелен на выбор оптимального с точки зрения технико-экономических показателей планировочного решения объекта, минимизирующего затраты на инженерную подготовку территории.

Подходит для объектов эконом-, комфорт- и бизнес-классов, мультиформатных поселков.

Стоимость работ (базовая цена):

• Для объектов до 10 га = от 60 000 до 85 000 руб.
• Для объектов от 11 до 40 га = от 75 000 до 130 000 руб.
• Для объектов от 41 до 100 га = от 135 000 до 250 000 руб.
• Для объектов свыше 100 га = от 260 000 руб.

Срок исполнения — 10-15 дней

3. Пакет «VIP»: 2-3 принципиально разных варианта, 1-2 из которых креативные (оригинальный вид сверху).

Походит для объектов классов «de lux» и «premium» с расширенной досуговой инфраструктурой, а также для мультиформатных или блокированных поселков, для объектов с мелкой нарезкой и сложным рельефом.

Стоимость работ (базовая цена):

• Для объектов до 10 га = от 75 000 до 90 000 руб.
• Для объектов от 11 до 40 га = от 85 000 до 150 000 руб.
• Для объектов от 41 до 100 га = от 155 000 до 350 000 руб.
• Для объектов свыше 100 га = от 360 000 руб.

Срок исполнения — 15-20 дней

Дополнительно (при необходимости):

• Сводный план инженерных сетей (СПИС) – в среднем от 15 000 – 25 000 руб. (в зависимости от площади объекта и количества сетей)
• 3d-визуализация (вид сверху, с высоты птичьего полета) – 3-4 ракурса = в среднем от 25 000 до 50 000 руб. (в зависимости от площади объекта и степени детализации); визуализация средних планов — от 2000 руб. без высокой степени детализации и от 15 000 руб. с высокой степенью детализации (при условии заказа архитектурного концепта здания или подбора моделей из базы данных).
• Виртуальный тур по объекту на основе 3d-визуализации = от 70 000 руб. (50 секунд) с учетом дополнительной детализации.
• Визуализация в виде скетчей — от 15 000 руб. вид сверху (с высоты птичьего полета) и от 5 000 руб. за каждый средний план.
• Поперечный профиль дороги — 5 000 руб.

Надбавки к базовой цене выбранной категории за:

• каждый последующий дополнительный вариант +30-50% в зависимости от площади участка
• блокированную или многоквартирную жилую застройку +15-20%
• расположение точного количества участков определенной площади (если это предусмотрено в ТЗ) +20%
• планировочные решения со значительным количеством искривленных улиц или тропинок +25%

Скидки:

• 5000 руб. при оформлении проектной документации без альбома: в качестве результата работ выдается один основной лист генплана, совмещенный с транспортной схемой и ТЭП.
• 15-30% за разбивку на крупные участки (от 50 соток и выше).
• 5-10% за объекты менее 2 га.

Цена генплана зависит от площади участка, рельефа местности и условий технического задания.

Продающий генплан коттеджного поселка

Каким должен быть генплан поселка, чтобы обеспечить максимум продаж?

1. Иметь оптимальный баланс территорий: соотношение площадей на продажу и ЗОП, обеспечивающее удобство пользования объектом.
2. Учитывать рельеф местности при планировании нарезки для минимизации земляных работ, прокладки наружных коммуникаций, размещения объектов инженерной инфраструктуры.
3. Содержать максимум участков ровной, правильной формы.
4. Учитывать т.н. «мертвые зоны» (которые труднее всего продаются) и использовать их под ЗОП.
5. Учитывать реалии рынка и запросы потребителей в выбранном сегменте.
6. Учитывать характеристики землеотвода и его расположение: направление ветра, освещенность, видовые характеристики.
7. Иметь оптимальную планировку для минимизации затрат на монтаж сетей и строительство дорог.

Планируете строить коттеджный поселок или межевать земли под поселок без подряда? Приглашаем на бесплатные консультации по вопросам грамотной планировки объекта, а также его инвестиционной привлекательности. Поможем составить техзадание на проект поселка и бизнес-план.

Генплан поселка: практично или эстетично?

Давным-давно, еще в 2004 году, когда мы только выделили проектирование коттеджных поселков в самостоятельное направление, для нас было очень важно разработать для заказчика генплан, приятный взгляду — с красивым видом сверху и симметрией.

Но жизнь внесла свои коррективы! Из множества предложенных вариантов клиенты недорогих дачных поселков все чаще выбирали генпланы с параллельными улицами, без закруглений дорог. И даже девелоперы поселков бизнес-класса после предварительного осмечивания СМР вносили коррективы, упрощающие генплан и выпрямляющие улицы.

По нашей статистике, экономия на сетях и дорогах в поселке с прямыми дорогами составляет около 30% по сравнению креативными генпланами.
Так что экономика проекта рулит всем!

Мы предоставляем на выбор различные варианты с ТЭПами, расчетами и рекоммендациями, а окончательное решение принимает заказчик.

Сколько стоит выезд специалиста на объект для анализа земельного участка перед началом разработки генплана?

Выезд на объект специалиста для анализа земельного участка в пределах 30 км от МКАД в нашей компании осуществляется бесплатно.

• Стоимость выезда на объект, расположенный далее 30 км от МКАД в пределах Московской области = 5000 руб.
• Стоимость выезда в соседние с Московской области = от 6000 до 10 000 руб. (в зависимости от расстояния).

Стоимость выезда в отдаленные регионы рассчитывается индивидуально и зависит от времени, проведенном на объекте. Кроме работы, заказчик оплачивает при этом дорогу, проживание и питание исполнителя, обеспечивает встречу на вокзале или в аэропорту, а также трансфер до места.

Нужен ли выезд специалиста на объект перед началом разработки генплана?

Поскольку в большинстве случаев выезд на объект платный, мы оставляет этот вопрос на усмотрение заказчика. Архитектору для работы над генпланом достаточно топосъемки, выполненной по нашим требованиям, а также подробного технического задания, которое мы составляем совместно с клиентом.

Однако перечислим случаи, когда выезд на объект действительно необходим или желателен:

• Если клиент заказывает архитектурную концепцию, желая создать оригинальный образ и стиль своего поселка или турбазы. В этом случае специалисту важно проникнуться атмосферой места, чтобы предложить интересные идеи.
• Если клиент желает получить наши рекомендации по планировке участка, в т.ч. и по вопросам маркетинга.
• Если клиент одновременно с генпланом заказывает маркетинговую (или коммерческую) концепцию объекта.
• Если для работы над маркетинговой концепцией объекта требуется анализ региона, области, конкурентной среды.

Когда реконцепция проекта поселка невозможна?

Начинающие девелоперы и застройщики коттеджных поселков, реализуя проект с нуля, часто совершают ошибки, делающие в дальнейшем невозможным реконцепцию проекта. Рассмотрим типичные ошибки.

1. Генпланом не предусмотрено зонирование.
2. Генпланом не предусмотрена очередность строительства.
3. Продажи участков начинаются хаотично, без учета зон и очередности строительства.
4. Межевание проводится на весь поселок целиком.
5. Не разработан регламент застройки участков и правила землепользования для будущих жителей поселка.
6. В генплане не обозначены линии застройки участков домами.
7. Не предусмотрена возможность объединения или разделения индивидуальных участков.
8. Ширина дорог в красных линиях недостаточна для подземной прокладки всех видов инженерных сетей, обустройства тротуаров и ливневой канализации, разворотных площадок.

Любая из этих ошибок осложняет проведение реконцепции объекта или делает ее невозможной в том случае, если рыночная ситуация потребует внесения правок в проект. Вот почему все эти нюансы необходимо учитывать еще на стадии разработки концепции!

Заказать правильный генплан поселка без переплат вы всегда можете у нас! Опыт в коттеджном строительстве – 16 лет!

Источник