Является ли водоем объектом недвижимости
Вопрос:
Я хочу выкупить из муниципальной собственности небольшой пруд для разведения карпов. Скажите, что будет являться в данном случае предметом покупки – пруд или земельный участок, на котором он расположен, или все это вместе? Является ли водоем объектом недвижимости и нужно ли регистрировать на него право собственности?
На Ваш вопрос сейчас нельзя ответить однозначно. К объектам недвижимости ГК РФ относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей и перемещение без несоразмерного ущерба его целевому назначению невозможно. Водные объекты прямо в числе объектов недвижимости в ГК РФ не указаны. До принятия Водного кодекса РФ в 2006 году обособленные водные объекты были указаны в ГК РФ и в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как недвижимое имущество, и соответственно, вещные права на них подлежали государственной регистрации. Это согласовывалось с нормой ранее действовавшего Водного кодекса РФ 1995 года, который относил пруды как поверхностные водные объекты к объектам недвижимости.
Новый Водный кодекс РФ 2006 года определяет пруд как вид поверхностного водного объекта и с введением в действие этого закона были исключены указания на водные объекты как на недвижимое имущество из ГК РФ и Закона о государственной регистрации. Это свидетельствует о том, что законодатель намеренно исключил водные объекты из числа недвижимого имущества и соответственно, не требует государственной регистрации прав на них. При этом Водный кодекс РФ не допускает отчуждение пруда без земельного участка, на котором он расположен, т. е. эти два объекта юридически неразделимы. В связи с этим мы полагаем, что здесь действует определение недвижимого имущества, т. к. пруд не может быть перемещен без земельного участка, на котором он расположен. Поэтому право собственности на него подлежит государственной регистрации.
Вместе с тем ряд специалистов считают, что пруды в связи с исключением их из законодательного перечня объектов недвижимого имущества должны считаться движимым имуществом. Такое мнение высказывается и отдельными судами. Поэтому мнения юристов на этот вопрос разделились.
Предметом договора купли-продажи является и пруд, и земельный участок. Однако отсутствие указания в договоре купли-продажи земельного участка на расположенный в нем пруд не является основанием для признания договора недействительным. Так, в Водном кодексе РФ прямо указывается, что расположенный в границах земельного участка пруд принадлежит собственнику этого земельного участка. Поэтому, приобретая земельный участок, покупатель приобретает и расположенный на этом участке пруд.
Бесплатная консультация юриста и адвоката
Если Вы собираетесь решать какую-либо проблему в сфере недвижимости, Вы можете обратиться к юристам и адвокатам за бесплатной помощью, заполнив и отправив заявку на консультацию. Через короткое время (если заявка отправлена в рабочие часы) Вам перезвонят и постараются помочь в решении возникших вопросов.
Можно просто позвонить юристам с 9 до 21 часа по бесплатным номерам «горячей» линии
Источник
Водный объект на земельном участке
С татья о том, как собственнику земельного участка снять с кадастрового учета водный объект (пруд), поставленный на кадастровый учет как чужое сооружение, находящееся на его земельном участке.
Постановление 5-го арбитражного апелляционного суда по делу № А51-24624/2015 от 05 сентября 2016г.
Из обстоятельств дела:
Собственник земельного участка не согласен с действиями кадастровой палаты по постановке на кадастровый учет рыбоводных прудов как сооружения, принадлежащего другой организации, которые располагаются на его земельном участке.
Выводы суда:
1. Кадастровый учет можно проводить только в отношении объектов недвижим ости. Чтобы признать объект таковым — необходимы документы, подтверждающие, что он был создан именно как недвижимость в установленном законом порядке и в отношении него получены все необходимые разрешительные документы.
2. Рыбоводный пруд в действительности является обводненным карьером с необустроенными берегами, пруд был образован в результате выемки грунта при строительстве плотины и впоследствии заполнился водой за счёт природных водных источников. Такой пруд с гидроузлом не имеет гидравлической и технологической связи.
3. Водные объекты не могут считаться недвижимым имуществом, поэтому пруд либо обводненный карьер (являющийся поверхностным водным объектом) не подлежат кадастровому учету и государственной регистрации в ЕГРП, поскольку статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежат только права на недвижимое имущество.
4. С целью процессуальной экономии и достижения правовой определенности суд удовлетворил заявленные требования, посчитав необходимым предотвратить подачу в суд еще одного заявления с требованием об исключении из ГКН сведений о рыбоводном пруде.
5. Орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет должен был в любом случае проверить, что рыбоводные пруды являются объектом недвижимости, поскольку в государственный кадастр недвижимости не должны вноситься сведения в отношении объекта, которого не существует.
Комментарии:
1. Лицо, которое поставило на кадастровый учет рыбоводные пруды, посчитав их объектами недвижимости, нарушило важный принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
2. Особую роль в данном споре сыграл тот факт, что на момент рассмотрения данного дела в апелляционной инстанции уже было вынесено решение суда по другому арбитражному делу, где право на рыбоводные пруды как сооружения было признано отсутствующим. Если бы само право собственности на пруды не было бы оспорено, тогда бы решение об оспаривании действий кадастрового органа и аннулирование сведений из ГКН не смогло восстановить права заявителя. Можно предположить, что суд бы оставил в силе решение первой инстанции, отказавшей в удовлетворении требований заявителя.
3. Обводненный карьер сам по себе не может быть объектом недвижимости, поскольку он возник в результате заполнения водой места, где вынули грунт, а не в результате строительства на основании разрешительных документов. Данный факт должен был учесть кадастровый орган при осуществлении постановки на учет, а не ставить на учет несуществующий объект недвижимости, в чем и заключалась незаконность действий данного органа.
4. Особое внимание необходимо уделить способу восстановления нарушенного права: суд обязал аннулировать и исключить сведения из ГКН об объекте, что позволит исключить противоречие прав собственника земельного участка и лица поставившего объект на кадастровый учет.
Источник
Пруд земельный участок или недвижимое имущество
В соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ (далее – ВК РФ) водный объект — это природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.
В силу ч. 1, 2 ст. 5 ВК РФ водные объекты в зависимости от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются на: поверхностные водные объекты, подземные водные объекты. К поверхностным водным объектам относятся моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие), водотоки (реки, ручьи, каналы), водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища), болота, природные выходы подземных вод (родники, гейзеры), ледники, снежники.
В соответствии со ст. 8 Водного кодекса РФ водные объекты находятся в собственности РФ (федеральной собственности), за исключением прудов, обводненных карьеров, расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Федерации, муниципальному образованию, физическому или юридическому лицу. Пруды и обводненные карьеры находятся в собственности субъекта Федерации, муниципального образования, физического или юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
Соответственно, собственность на эти водные объекты определяется через собственность на земельные участки.
В соответствии с ч. 3 данной статьи право собственности на указанные водные объекты прекращается одновременно с прекращением права собственности на соответствующий земельный участок.
Для отнесения того или иного водного объекта к прудам необходимо учитывать, что согласно ГОСТ 19179-73 «Гидрология суши. Термины и определения» прудом является мелководное водохранилище площадью не более 1 кв. км; небольшой искусственный водоем в специально выкопанном углублении на поверхности земли, предназначенный для накопления и хранения воды для различных хозяйственных целей.
Водный кодекс РФ определяет пруд как поверхностный водный объект, созданный искусственно и обладающий признаками изолированности и обособленности.
Таким образом, указанные в ст. 8 ВК РФ обособленные водные объекты не могут быть самостоятельными предметами сделок по отчуждению имущества, а пруды и обводненные карьеры должны всегда следовать юридической судьбе земельных участков, в границах которых они расположены.
На основании ст. 7 Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии.
Данная норма допускает нахождение земельных участков с прудами и обводненными карьерами, в том числе в собственности муниципальных районов, если указанные водные объекты располагаются на территориях двух и более поселений или указанные земельные участки располагаются на территориях муниципальных районов вне границ поселений, а также не находятся в собственности РФ, субъектов РФ, граждан, юридических лиц.
Также считаем необходимым отметить, что ст. 31 ВК РФ предусматривает ведение Государственного водного реестра, который представляет собой систематизированный свод документальных сведений о водных объектах, находящихся в федеральной собственности, а также в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц, об их использовании, о речных бассейнах и бассейновых округах. В таком реестре осуществляется государственная регистрация договоров водопользования, решений о предоставлении водных объектов в пользование, перехода прав и обязанностей по указанным договорам, а также прекращения договоров водопользования.
В государственный водный реестр включаются документированные сведения:
1) бассейновых округах;
2) речных бассейнах;
3) водохозяйственных участках;
4) водных объектах в пределах границ речных бассейнов, в том числе об особенностях режима водных объектов, их физико-географических, морфометрических и других особенностях;
5) водохозяйственных системах, в том числе гидротехнических сооружениях;
6) об использовании водных объектов, в том числе о водопотреблении и водоотведении;
7) гидротехнических и иных сооружениях, расположенных на водных объектах;
8) водоохранных зонах и прибрежных защитных полосах и других зонах с особыми условиями их использования;
9) решениях о предоставлении водных объектов в пользование;
10) договорах водопользования;
11) об иных документах, на основании которых возникает право собственности на водные объекты или право пользования водными объектами.
При этом Государственный водный реестр формируется и ведется в целях информационного обеспечения комплексного использования водных объектов, целевого использования водных объектов и их охраны, а также в целях планирования и разработки мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий, а Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним — для регистрации прав на недвижимое имущество.
Учитывая положения ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), ст.ст. 130, 131 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Ввиду того, что перечень недвижимых вещей, раскрываемый в статье 130 ГК РФ, не является исчерпывающим, права на земельные участки, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Источник
Как арендовать или купить пруд?
В настоящей статье мы рассмотрим, как на законных основаниях приобрести пруд в собственность или как арендовать пруд
Для начала следует отметить, что в отличие от большинства остальных водных объектов пруд можно оформить не только в аренду, но и в собственность. Давайте попробуем разобраться, как и в каких случаях это может происходить.
Пруд в собственность
Оформление пруда в собственность происходит через покупку земельного участка, в границах которого данный пруд расположен. Каких-либо отдельных документов на пруд оформлять не нужно. Если Вы купили земельный участок, а на нем есть пруд, значит, Вы купили и его тоже. Но чтобы потом не возникло вопросов по поводу законности нахождении пруда на участке, перед покупкой следует проверить несколько очень важных моментов.
Во-первых, пруд не должен быть проточным, то есть не должен быть образован на каком либо водотоке. Иначе говоря, граница пруда должна полностью замыкаться в границах участка. По Водном кодексу в частной собственности могут находиться только те пруды, береговая линия (граница) которых полностью находится в границах земельного участка. Существует уже устоявшаяся судебная практика (как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов), в соответствии с которой выделение участков с проточными прудами признается незаконным. Сведения о таких участках из Единого государственного реестра недвижимости исключаются.
Во-вторых, немаловажным моментом при покупке земельного участка с прудом является удостоверенный статус водного объекта. Следует убедиться, что это именно пруд а, например, не озеро или водохранилище, поскольку последние в частной собственности находиться не могут.
Пруд в аренду
Что касается аренды прудов, то ограничений в этом случае значительно меньше. Можно арендовать пруд и проточный, и непроточный, однако и здесь тоже имеются свои нюансы. Для начала отметим, что официально в соответствии с Водным кодексом аренда пруда именуется водопользованием и для полноправного владения прудом, необходимо заключение договора водопользования с Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием в лице их специально уполномоченных органов.
Кстати. Договор водопользования, как правило, можно получить только через специальный аукцион. Самым важным моментом при этом будет являться наличие испрашиваемого водного объекта (пруда) в государственном водном реестре (ГВР).
Если его там нет, то оформление договора водопользования вряд ли удастся. Для начала придется потратить немалые средства для того, чтобы определить характеристики пруда и провести юридическую процедуру по внесению данного водного объекта в ГВР. К сожалению, обращаясь к практике, приходится констатировать, что на сегодняшний день малых водных объектов, таких как пруды и ручьи в Водном реестре почти нет. Так что водопользователям приходится самостоятельно предпринимать меры по внесению водоемов в ГВР.
Сама же процедура занесения водоемов в ГВР тоже пока недостаточно отрегулирована действующим законодательством. Подзаконными актами предусмотрено, что внесение водных объектов в реестр осуществляется Федеральным агентством водных ресурсов, по представлению Росгидромета. При этом предоставление необходимых документов в Росгидромет заинтересованными физическими и юридическими лицами вообще не предусмотрено. В связи с этим очень часто предполагаемым водопользователям, потратившим немалые деньги на проведение гидрологических работ, так и не удается внести пруд в ГВР.
Источник